ՀՀ-ում անշարժ գույքի առուվաճառքը նվազել է, վիճակագրությունը` աճել. մեկնաբանում է մասնագետը

Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում գործարքների քանակն իրականում այս տարի նվազել է, իսկ Կադաստրի կոմիտեի հրապարակած տվյալներն արդեն հնացած են։ Sputnik Արմենիայի հետ զրույցում այս մասին ասաց «Silver Rea» անշարժ գույքի գործակալության հիմնադիր-տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովը` մեկնաբանելով ոլորտի վերաբերյալ պաշտոնական վիճակագրության ցուցանիշները:

Կադաստրի կոմիտեի` 2024թ. առաջին կիսամյակի վերլուծության համաձայն` հունվար–հունիս ամիսներին իրականացվել է բազմաբնակարան շենքերում բնակարանների առուվաճառքի ավելի քան 6800 գործարք, ինչը 7 տոկոսով շատ է նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի ցուցանիշից։ Գործարքների ամենամեծ քանակն իրականացվել է Երևանում (68.5%), երկրորդ տեղում Կոտայքի մարզն է (9.6%), իսկ ամենաքիչ գործարքներն իրականացվել են Վայոց Ձորի մարզում (0.8%)։

«Կադաստրի կոմիտեի հրապարակած տվյալներում արտացոլվում է այս տարի շահագործման հանձնված նորակառույց շենքերի բնակարանների թիվը, քանի որ կոմիտեն դրանք որպես գործարք է հաշվում ավարտական ակտի և փոխանցման ակտի ստորագրման պահից։ Բայց փաստացի այդ բնակարանները վաճառվել են 2-3 տարի առաջ, պարզապես միայն այս տարի են սեփականության վկայական ստացել»,- պարզաբանեց Հարությունովը։

Նա նշեց, որ ոլորտի ներկայացուցիչները պատասխանատու մարմնին տարբեր առիթներով տեղյակ են պահել, որ վիճակագրությունն այս կերպ ներկայացնելը ուշացած է և խեղաթյուրում է իրականությունը` միաժամանակ նաև կառուցապատողներին ու ներդրողներին սխալ ելակետային տվյալներ ներկայացնելով։

«Չգիտեմ` պատճառն ինչն է. ուղղակի թվեր ցույց տալն է, թե ինչ–որ ցուցանիշներ ապահովելը։ Բայց այս վիճակագրությունն իրականությունից հեռու է»,– ընդգծեց Հարությունովը։

Ըստ Կադաստրի կոմիտեի` այս տարվա առաջին կիսամյակում Երևանում բազմաբնակարան բնակելի շենքերում բնակարանների 1 մետր քառակուսու հաշվարկով շուկայական միջին գները 2023 թվականի երկրորդ կիսամյակի համեմատ աճել են 4.2 տոկոսով, իսկ առաջին կիսամյակի համեմատ` 11.4 տոկոսով։

Անշարժ գույքի գործակալության տնօրենը ճիշտ չի համարում նաև բնակարանների գներին վերաբերող վիճակագրությունը։

«Մենք ունենք տարբեր վարչական շրջաններ, տարբեր տեսակի շենք–շինություններ` խրուշչովյան-պանելայինից մինչև նորակառույցներ, որտեղ բնակարանները տարբեր գներով են վաճառվում։ Դրանք ընդհանուր գումարել իրար, միջինացված արժեք հաշվել ու ներկայացնել, որ գները բարձրացել են, սխալ է»,– նշեց Հարությունովը։

Իրականում, նրա դիտարկմամբ, այս պահին ակտիվություն կա միայն առաջնային շուկայում` շնորհիվ հիփոթեքային վարկավորման և եկամտահարկի վերադարձի։ Մինչդեռ երկրորդային շուկան նախորդ երկու տարիների համեմատ բավական պասիվ վիճակում է։

Հարությունովը հիշեցրեց, որ 2022-2023թթ., ռուս-ուկրաինական պատերազմով պայմանավորված, ՀՀ–ի անշարժ գույքի շուկայում հատկապես ակտիվացան բնակարանների վարձակալության գործարքները` հանգեցնելով գների աճի։ Վարձակալության գների բարձրացումն էլ իր հերթին հանգեցրեց ընդհանուր առմամբ բնակարանների գների թանկացման և նույնիսկ գերարժևորման։

«Ստացվեց, որ ՀՀ-ում բնակարան գնելն ու վարձակալությամբ հանձնելը դարձավ բավական շահավետ։ Շատերը սկսեցին գույք գնել ու վարձով տալ։ Սա ակտիվացրեց նաև երկրորդային շուկայում բնակարանների առուվաճառքը։ Իսկ հիմա երկրորդային շուկայում գնանկում է գրանցվում` 10-15, որոշ դեպքերում մինչև 20 տոկոս` կախված այն հանգամանքից, թե որ վարչական շրջանում է գույքը»,- հայտնեց մասնագետը։

2025թ.-ից հետո, երբ Երևանի տարածքում դադարի գործել եկամտահարկի վերադարձի կարգավորումը, Հարությունովի կարծիքով, գործարքների թիվը կտրուկ կնվազի։ Փոխարենը ակտիվությունը կպահպանվի երևանամերձ տարածքներում, որտեղ այսօր արդեն ակտիվ շինարարական աշխատանքներ են ընթանում։ Այս հատվածներում եկամտահարկի վերադարձը գործելու է մինչև 2027թ.–ը, ուստի, մասնագետի գնահատմամբ, շուկան այստեղ իր ակտիվությունը կպահպանի ևս 2-3 տարի։

Ինչ վերաբերում է գներին, դրանք ևս, Հարությունովի խոսքով, անփոփոխ չեն մնա. առաջիկա 2-3 տարում կնվազեն մինչև իրական շուկայական գինը։

«Երբ եկամտահարկի վերադարձը կա, մարդիկ բնակարաններ գնում առաջնային շուկայից, և երկրորդային շուկայում գները սկսում են նվազել։ Այդ միտումը շարունակվելու է առաջիկա 2-3 տարին, և շուկան գալու է իր բնական գներին։ Իսկ շուկայի բնական գինն այն է, երբ տվյալ երկրի կամ քաղաքի բնակչի միջին եկամուտը բավարարում է անշարժ գույք ձեռք բերելուն»,- արձանագրեց մասնագետը։

Հիշեցնենք` այն մասին, որ անշարժ գույքի շուկան ՀՀ-ում գերտաքացած է, գներն էլ գերարժևորված, հուլիսի 19-ին տարածած հաղորդագրության մեջ արձանագրել էր նաև ՀՀ կենտրոնական բանկը։

ԿԲ-ի տվյալներով` անշարժ գույքի միջին գները 2018-2024 ժամանակահատվածում աճել են ավելի քան 4 անգամ՝ 1 քմ-ի դիմաց 100 000 դրամից հասնելով մինչև 460 000-ի (ներկա փոխարժեքով՝ 1 200 դոլար)։ Ընդ որում` գների նման աճը ԿԲ–ն ևս պայմանավորում է հիմնականում հիփոթեքային վարկավորման եկամտահարկի վերադարձի գործոնով։