«Հրապարակ». Հասել են կրիտիկական կետի, որից հետո սկսվում է շուկայի փլուզումը

«Հրապարակ» թերթը գրել է.

«Անշարժ գույքի փորձագետ Կարապետ Հովհաննիսյանը, տարիներ շարունակ ուսումնասիրելով մեր եւ դրսի, մասնավորապես Արաբական Էմիրությունների անշարժ գույքի շուկան, մասնավոր կոնսուլտացիաներ է տրամադրում կառուցապատողներին: Նա եկել է համոզման, որ մեր պետությունն անազնիվ խաղ է խաղում կառուցապատողների հետ` նրանց չի ներկայացնում ճիշտ տեղեկատվություն։ Մասնավորապես, ըստ Կադաստրի կոմիտեի, 2024թ. առաջին կիսամյակում բազմաբնակարան շենքերում բնակարանների առքուվաճառքի 6 հազար 800 գործարք է կատարվել՝ 7 տոկոսով շատ է նախորդ տարվանից։ Մեծ մասը՝ Երեւանում (68.5%), երկրորդ տեղում՝ Կոտայքի (9.6%), վերջին տեղում՝ Վայոց Ձորի մարզերն են (0.8%)։

Նման հրապարակումները, ըստ փորձագետի, արհեստական  խուճապ են  ստեղծում, թե անշարժ գույքը թանկանում է։ «Ասել կուզեն՝ տեգորդ կինը տուն է առնում, դու էլ առ։ Բայց իրականում եկել-հասել են կրիտիկական մի կետի, որից հետո սկսվելու է շուկայի փլուզումը, քանի որ պարտքի սխեման մեծ է՝ կառուցապատողը շինարարին է պարտք, շինարարը՝ աշխատողին, մատակարարներին, շինանյութ ներմուծողին ու արտադրողին։ Ու եթե հանկարծ այս սխեմայի մի օղակը քանդվեց, ամբողջն է փլուզվելու։ Ստացվում է, որ իշխանություններն իրենց մանիպուլյացիոն վիճակագրությամբ նպաստում են դրան՝ ներկայացնելով, թե իբր ամեն ինչ լավ է, եւ շուտով գույքը կրկին կթանկանա: Իրականում, ունենք անընդհատ ավելացող առաջարկ, որը բերելու է գնանկման, եւ այս գործընթացն արդեն սկսվել է»,- ասում է փորձագետը։ 

- Իրական պատկերը ո՞րն է` առաջարկը պահանջարկից ինչքա՞ն է ավել։

- Կարծում եմ՝ խոսքը 200-300 հազար նոր կառուցվող բնակարանների մասին է։ 

- Ի՞նչ եք առաջարկում։  

- Պետությունը պետք է փոխի այս վերաբերմունքը, պետք չէ կառուցապատողներին խաբել, ասել՝ նոր շենքեր եկեք սկսեք, գործարքները շատ են, գինն աճում է եւ այլն։ Տեսեք, «Եկամտահարկի մասին» օրենքը, որը, ասում են, 2025-ից դադարելու է գործել, մինչեւ 2022 թվականը տրված շինթույլտվությունների համար է գործելու, նրանք մինչեւ վերջին հատիկ տունը վաճառելու են` այդ օրենքից օգտվելով։ Հիմա, երբ օրենքից չօգտվողը ստիպված իջեցրեց բանկի տոկոսը` հավասարակշռելու համար, ավտոմատ օրենքից օգտվողն էլ է որոշ չափով իջեցնելու, դրան էլ գումարած՝ սպեկուլյատիվ նպատակով գնված գույքերը նորից կմտնեն շուկա` առաջարկն ավելացնելով, որն ավարտված շենքերում 50%-ից ավելի է։ Եթե անզեն աչքով նայեք՝ ավարտված շենքերում 10-15 տոկոսն է բնակեցված։ Նաեւ բարտերով շատ գույք կա շինարարների եւ շինանյութի մատակարարների հետ փոխած, որոնք նորից վերավաճառքի են ու գալու են՝ շուկայի առաջարկին ավելանան։

- Ինչքա՞ն եւ ե՞րբ է էժանանալու անշարժ գույքը:

- Մենք ունենք ահռելի տարբերություն ինքնարժեքի հետ, ու ավելացած առաջարկի ֆոնին ես կանխատեսում էի 2025-ի սկզբին 800-900 դոլար, բայց 900-950 հիմա արդեն կա, ու եթե ԿԲ ավելի վաղ կանխատեսմանը հավատանք, 2025-ին՝ 30%-ի չափ, ապա դա 650 դոլարի շեմ է դառնում։ Ես լիահույս եմ, որ այդտեղ չենք հասնի։

- Երեւանում կառուցապատման տուրքերի բարձրացմանը Դուք դեմ չէիք։ Ի՞նչ հետեւանք է սա ունենալու։ 

- Այո, ես կողմ եմ դրան, որովհետեւ Երեւանը փրկելու տարբերակ էր, բայց դա ոչ հստակ խաղի կանոն էր, որը մտցվել է՝ գնանկումը կանխելու համար։ Եթե նոր խաղացողի համար ավելանում է մուտքը, ինքնարժեքը բարձրանում է։ Եթե նախկինում ինքնարժեքը կառուցապատողի համար 300-500 էր, այսօրվա տուրքերով դառնում է 800-900 դոլար։ Ու սարսափելի է, որ մեր կառուցապատողները սա էլ չեն հաշվում։ Ես մասնավոր կոնսուլտացիա եմ արել մի կառուցապատողի համար, որը Նոր Նորքում մտադիր էր շենք կառուցել ու քմ-ն վաճառել 1500 դոլարով։ Ներկայացրի ռեալ վիճակը եւ բացատրեցի, որ իր մոտ չի ստացվի, լավագույն դեպքում կկարողանա 900 դոլարով վաճառել, եւ նա հետ կանգնեց իր որոշումից եւ այժմ վաճառում է իր նախագիծը։ 

- Իսկ ռուս-ուկրաինական պատերազմի գործոնը որքանո՞վ է ազդում մեր անշարժ գույքի շուկայի վրա։ 

- Ռուս-ուկրաինական պատերազմն այս ամենում մի փոքր դրվագ է եղել։ Գները սկսել են ուռճացվել եկամտահարկի օրենքի ընդունումից հետո։ Գների որոշ անկում կա կառուցապատողների մոտ, որոնք արդեն գիտակցում են, որ թանկացման վերաբերյալ գնահատականներն ընդամենը մարկետինգային հնարք են, իրենք ունեն ժամկետների խնդիր եւ պետք է ավարտեն շենքերի կառուցումը, իսկ դրա համար գումար է պետք։ Ահա ինչու գները մի քիչ իջել են։ Սրա հետ կապված՝ նաեւ երկրորդային շուկայում է թուլացում նկատվում, որը կապ ունի տան վարձերի հետ։ Մի պահ, երբ որ ռելոկանտները ՌԴ-ից եկան, մարդիկ վերցրին` ամիսը 150 հազար դրամով տրվող իրենց վարձով տան գինը սարքեցին 400 հազար, տեղացուն հանեցին, դուրս շպրտեցին, տները տվեցին ռուսներին։ Շատ մարդիկ որոշեցին վարկով տուն գնել, քանի որ ստացվում էր, որ կարող ես բանկին ամսական 300 հազար վճարել եւ 450 հազարով գույքը վարձով տալ։ Բայց սա մեր ժողովրդի ագահ ու կարճ խելքն էր, որը պատկերացնում էր, թե ռուս-ուկրաինական պատերազմը հավերժ է լինելու, ու փախստականները լինելու են իրենց հարճը։ Հիմա ռուսների զգալի մասը, փող ունեցող հատվածը գնացել է»: